Krótka odpowiedź
Skup opłaca się wtedy, gdy czas i pewność są dla Ciebie warte więcej niż ostatnie kilkanaście procent ceny. Nie opłaca się, gdy możesz spokojnie czekać pół roku, mieszkanie jest w dobrym stanie i nie płacisz w tym czasie kredytu ani czynszu za puste lokum.
To nie jest odpowiedź wymijająca. Poniżej jest wyliczenie, które pozwoli Ci sprawdzić, po której stronie jesteś.
Ukryte koszty długiej sprzedaży
Cena, którą masz w głowie po przejrzeniu ogłoszeń, to nie jest kwota, którą dostaniesz. Po drodze ubywa z niej kilka pozycji – a największa z nich znika, zanim w ogóle zaczniesz rozmawiać z kupującym.
| Koszt sprzedaży na wolnym rynku (4–6 miesięcy) | Szacunkowa kwota |
|---|---|
| Różnica między ogłoszeniami a aktami To ta część ceny, która i tak zniknie w negocjacjach – bo nigdy jej tam nie było | 40 000 – 80 000 zł |
| Prowizja biura Standardowo 2–3% ceny plus VAT | 12 300 – 18 450 zł |
| Czynsz i media Opłacane przez cały czas ekspozycji | 3 200 – 6 000 zł |
| Przygotowanie mieszkania Odświeżenie, sprzątanie, zdjęcia | 2 000 – 8 000 zł |
| Raty kredytu Jeśli mieszkanie jest obciążone hipoteką | 0 – 15 000 zł |
| Razem | 57 500 – 127 450 zł |
Wyliczenie dla mieszkania, którego akt notarialny opiewałby na 500 000 zł. Prowizje, czas sprzedaży i opłaty różnią się między biurami i dzielnicami.
Skąd pierwsza pozycja – i dlaczego jest największa
To jedyna liczba w tej tabeli, której nie musimy szacować. Porównaliśmy ogłoszenia z Wrocławia z aktami notarialnymi dla mieszkań z tej samej ulicy i tej samej epoki budynku. Typowe ogłoszenie stoi 8% powyżej tego, co kupujący faktycznie płacą w sąsiedztwie. Ogłoszenie wystawione przez właściciela – 16% powyżej. Prawie co czwarte przebija akty o ponad 20%.
Przy mieszkaniu wartym 500 000 zł według aktów oznacza to, że podobne lokale widzisz w ogłoszeniach po 540–580 tys. zł. Jeśli od tej kwoty zaczniesz liczyć swoje plany, stracisz 40–80 tys. zł – nie w negocjacjach, tylko w momencie, w którym uwierzyłeś w cenę z portalu.
Zobacz pełne wyliczenie na danych z Wrocławia →
Uczciwie: tę pozycję możesz sobie darować. Jeśli od razu ustawisz cenę na poziomie aktów z Twojej ulicy, nie stracisz nic – po prostu sprzedasz za 500 tys. zamiast marzyć o 560 tys. Pozostałe cztery pozycje zostają.
Do tego dochodzi coś, czego nie da się wpisać do tabeli: pokazywanie mieszkania obcym ludziom, telefony od pośredników, odwoływane spotkania i kupujący, któremu bank odmówi kredytu tydzień przed aktem. Przy mieszkaniu po spadku, z lokatorem albo z długiem ta lista rośnie.
Co kosztuje sprzedaż do skupu
Tu rachunek jest krótszy, bo większości pozycji po prostu nie ma.
| To samo mieszkanie, sprzedane do skupu | Kwota |
|---|---|
| Oferta gotówkowa | 435 000 zł |
| Prowizja | 0 zł |
| Remont, sprzątanie, zdjęcia | 0 zł |
| Czynsz przez czas sprzedaży (kilka dni) | −100 zł |
| Zostaje | 434 900 zł |
Zestawienie obu dróg
| Mieszkanie warte 500 000 zł według aktów | Zostaje w kieszeni | Czas |
|---|---|---|
| Wolny rynek, cena ustawiona realnie | 472 000 – 482 000 zł | 4–6 miesięcy |
| Wolny rynek, cena z ogłoszeń w głowie | to samo, tylko z rozczarowaniem | 6–12 miesięcy |
| Skup za gotówkę | 434 900 zł | kilka dni |
Różnica wychodzi na około 40–50 tys. zł na korzyść wolnego rynku – pod warunkiem, że masz te pół roku i że mieszkanie da się normalnie sprzedać. Za tę różnicę kupujesz sobie czas, pewność terminu i brak obcych ludzi w mieszkaniu. Czy to się opłaca, zależy wyłącznie od Twojej sytuacji – i poniżej jest lista przypadków, w których odpowiedź jest oczywista w jedną albo drugą stronę.
Kiedy skup wygrywa wyraźnie
- Mieszkanie wymaga remontu. Kupujący z kredytem odpadają, a ci, którzy zostają, liczą koszt remontu podwójnie. Różnica między „do remontu” a „po remoncie” to zwykle kilkadziesiąt procent ceny.
- Płacisz kredyt albo czynsz za puste mieszkanie. Każdy miesiąc czekania to realny wydatek, który zjada przewagę wyższej ceny.
- Mieszkanie jest z lokatorem. Na wolnym rynku to niemal nie do sprzedania – kupujący chce pustego lokalu.
- Jest dług albo komornik. Licytacja komornicza zaczyna się od trzech czwartych wartości, a na drugim terminie od dwóch trzecich. Sprzedaż z wolnej ręki prawie zawsze daje więcej.
- Kilku spadkobierców i jedna decyzja do podjęcia. Jedna cena i jeden termin bywają warte więcej niż kilka tysięcy złotych różnicy.
Kiedy lepiej nie sprzedawać do skupu
- Mieszkanie jest w dobrym stanie, w dobrej lokalizacji i nie masz terminu.
- Nie ponosisz kosztów w czasie czekania – mieszkasz w nim albo jest wynajęte.
- Masz czas i cierpliwość do pokazywania mieszkania i negocjacji.
W takiej sytuacji powiemy Ci to wprost. Wolimy jedną uczciwą rozmowę niż transakcję, której ktoś potem żałuje.
Na co uważać, wybierając skup
Rynek skupu nieruchomości nie jest uregulowany osobną ustawą i trafiają się na nim firmy, które liczą na pośpiech sprzedającego. Kilka rzeczy, które warto sprawdzić:
- Czy firma ma numer KRS lub NIP podany na stronie. Brak danych rejestrowych to pierwszy sygnał ostrzegawczy.
- Czy cena pada przed oględzinami, czy po. Wstępna kwota podana bez obejrzenia mieszkania jest zawsze orientacyjna – uczciwa firma tak ją nazwie.
- Czy oferta zmienia się w dniu podpisania. Obniżka ceny tuż przed notariuszem to klasyczna presja. Umów się, że cena z oferty jest wiążąca.
- Czy płatność jest w dniu aktu notarialnego. Rozłożenie płatności na raty po akcie oznacza, że oddajesz mieszkanie, zanim dostaniesz pieniądze.
- Czy ktoś każe Ci podpisać umowę przedwstępną poza kancelarią. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta bez formy aktu notarialnego jest ważna, ale nie pozwala dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem (art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego).
Od czego zacząć
Zanim porównasz jakąkolwiek ofertę, warto wiedzieć, ile mieszkanie jest realnie warte. Nie według ogłoszeń z portali – te pokazują ceny, których sprzedający sobie życzą – tylko według aktów notarialnych, czyli kwot, za które mieszkania faktycznie zmieniły właściciela.
Taki przedział możesz sprawdzić na tej stronie za darmo, dla swojego adresu i metrażu. Dopiero mając tę liczbę, ma sens rozmowa o tym, czy konkretna oferta skupu jest dobra, czy nie.
Kto to pisze
Kupujemy mieszkania we Wrocławiu za gotówkę – Anna Szczepaniak i Paweł Szczepaniak sp. z o.o., KRS 0001237395. Piszemy o cenach z aktów notarialnych, bo na nich opieramy własne decyzje. Mamy w tym interes i mówimy to wprost – dlatego pokazujemy, skąd są liczby i jak je policzyliśmy.