Prawie co czwarte ogłoszenie we Wrocławiu jest o ponad 20% droższe niż akty notarialne

Najważniejsze w 30 sekund

O ile różni się cena w ogłoszeniu?

W ogłoszeniach z ostatnich 60 dni typowe mieszkanie jest wystawione o 8,4% drożej, niż sprzedają się podobne mieszkania z tej samej ulicy. W całych dwóch latach różnica wynosiła 6,3% – oferty rosną szybciej niż ceny, za które mieszkania faktycznie zmieniają właściciela. W blokach z lat 1960–1999 typowa cena w świeżych ogłoszeniach to 12 457 zł/m², a w aktach – 11 388 zł/m² (+9,4%).

Powyżej cen z aktów z sąsiedztwa wystawionych jest 69% świeżych ogłoszeń. Różnica nie jest chwilowa – w każdym z ośmiu ostatnich kwartałów ceny w ogłoszeniach dla bloków z lat 1960–1999 były wyższe od cen z aktów – o 4 do ponad 10%.

Jedna liczba nie opisuje całego rynku. Zobacz, jak często oferty są poniżej lub powyżej cen podobnych transakcji:

47% ogłoszeń przebija akty z sąsiedztwa o ponad 10%, 23% – o ponad 20%, a 11% – o ponad 30%. Przy mieszkaniu za 600 tys. zł ponad 20% to ponad 100 tys. zł powyżej tego, co na tej samej ulicy płacili kupujący. Czy to kwestia standardu? Sprawdziliśmy to niżej.

Najbardziej odklejone: mieszkania po remoncie

Z tytułów i opisów ogłoszeń odczytaliśmy stan mieszkania. Mieszkania po remoncie powinny kosztować więcej niż typowe mieszkanie z ulicy – pytanie, o ile.

Mieszkania po remoncie są dziś wystawiane średnio o 18% powyżej typowej ceny z ulicy, a te od właścicieli – o 24%. Nawet w porównaniu z najdroższą ćwiartką transakcji z sąsiedztwa są wyżej o prawie 8%. Mieszkania do remontu wystawia się natomiast po cenie typowego mieszkania z ulicy – choć zwykle sprzedają się taniej niż typowe.

Przykłady z ostatnich dwóch miesięcy

Wszystkie poniższe ogłoszenia są droższe nie tylko od typowej ceny, ale nawet od najdroższej transakcji dla podobnego mieszkania z tej samej ulicy.

Akty: mieszkania z tej samej ulicy i epoki budynku, o metrażu różniącym się najwyżej o 25%, przeliczone na metraż z ogłoszenia. Adresów ogłoszeń nie podajemy.

Biuro czy właściciel — gdzie różnica jest większa?

Rozdzieliliśmy ogłoszenia biur nieruchomości i właścicieli, którzy sprzedają bez pośrednika.

Właściciele wystawiają mieszkania ponad dwa razy bardziej ponad akty niż biura. Na danych z dwóch lat proporcja jest taka sama: +12,8% u właścicieli wobec +5,0% u biur.

Dane nie wyjaśniają motywacji sprzedających. Możliwe przyczyny, które warto wziąć pod uwagę:

• Punkt odniesienia z ogłoszeń, nie z aktów. Właściciel sprawdza, za ile wystawione są podobne mieszkania – czyli patrzy na ceny, które same są zawyżone.
• Remont i sentyment. Kto włożył w mieszkanie 100 tys. zł, chce je odzyskać. Kupujący płaci jednak za standard, a nie za faktury.
• Brak dostępu do cen transakcyjnych. Biuro ma za sobą dziesiątki transakcji i wie, na czym kończą się negocjacje. Właściciel sprzedaje zwykle raz na kilkanaście lat.

Jest też niewygodna konsekwencja. Kupujący przeglądają ogłoszenia w widełkach cenowych. Mieszkanie droższe o 16% od sąsiednich trafia do innej grupy wyszukiwań – obok mieszkań większych, nowszych albo lepiej położonych – i w takim porównaniu przegrywa.

Sprawdź swoje osiedle

Na osiedla potrzeba więcej danych, niż dają dwa miesiące, dlatego tu pokazujemy całe dwa lata. Dla 17 osiedli mamy co najmniej 60 porównań. Na każdym z tych osiedli typowa różnica jest dodatnia. Poszczególne mieszkania mogą jednak być tańsze od porównywanych transakcji.

Najbardziej ponad aktami wystawiane są mieszkania na Karłowicach i Różance (+10,3%), na Hubach (+9,8%) oraz na Gądowie i Popowicach Południowych (+8,2%). Najbliżej rzeczywistych cen są ogłoszenia na Przedmieściu Oławskim (+1,5%) i na Placu Grunwaldzkim (+1,7%). Mediany cen z aktów dla każdego osiedla znajdziesz w zestawieniu ceny mieszkań według osiedli.

Co to oznacza, jeśli sprzedajesz mieszkanie?

1. Cena z ogłoszeń sąsiadów to cena wywoławcza, nie rynkowa. Dziś jest typowo o ok. 8% wyższa od tego, co kupujący faktycznie płacą – a przy mieszkaniach po remoncie o kilkanaście procent. Wyceniaj z aktów, nie z portali.
2. Jeśli sprzedajesz sam, sprawdź się podwójnie. Właściciele wystawiają mieszkania typowo o 16% powyżej aktów z sąsiedztwa – ponad dwa razy więcej niż biura.
3. Porównuj z tą samą ulicą i epoką budynku. Średnia dla dzielnicy miesza kamienice, wielką płytę i nowe budownictwo – o konkretnym mieszkaniu mówi niewiele.

Ceny z aktów dla konkretnego adresu, epoki budynku i metrażu pokazuje nasz kalkulator – to te same dane, na których oparliśmy ten tekst.

Skąd pochodzą dane?

Przejrzeliśmy 2103 mieszkania z ogłoszeń z ostatnich 60 dni i 16 676 z dwóch lat. Do porównania z podobnymi transakcjami zakwalifikowało się odpowiednio 664 i 5158. Analiza dotyczy budynków sprzed 2000 roku.