Umowa warunkowa przy sprzedaży mieszkania – kiedy się ją stosuje i czym grozi

Co to właściwie jest

Umowa warunkowa sprzedaży to akt notarialny, w którym sprzedający zobowiązuje się przenieść własność, ale skutek uzależniony jest od warunku – najczęściej od tego, że uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu.

Sama umowa warunkowa nie przenosi jeszcze własności. Trzeba potem zawrzeć drugi akt – umowę przenoszącą własność. Dopiero on czyni kupującego właścicielem.

To odróżnia ją od umowy przedwstępnej, która jest tylko zobowiązaniem do zawarcia umowy w przyszłości. Umowa warunkowa to już sprzedaż – tyle że zawieszona.

Kiedy jest konieczna z mocy prawa

Najczęstsze przypadki, w których notariusz nie ma wyboru:

• Prawo pierwokupu gminy – przy nieruchomościach objętych uchwałą o rewitalizacji albo przy niezabudowanych gruntach nabytych wcześniej od Skarbu Państwa lub gminy.
• Prawo pierwokupu współspadkobierców – gdy spadkobierca sprzedaje udział w spadku osobie spoza rodziny (art. 1051 i 1070 Kodeksu cywilnego).
• Prawo pierwokupu najemcy albo dzierżawcy – w sytuacjach przewidzianych ustawą.
• Prawo pierwokupu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa – przy nieruchomościach rolnych.

W takich przypadkach uprawniony ma zwykle miesiąc od zawiadomienia przez notariusza. Jeśli nie skorzysta, podpisujecie drugi akt i sprawa się kończy.

Ile to trwa i ile kosztuje

Do kosztów dochodzi druga taksa notarialna – za akt przenoszący własność. Warto od razu ustalić, kto ją ponosi, bo to kilkaset złotych.

Kiedy umowa warunkowa jest sygnałem ostrzegawczym

Problem zaczyna się, gdy warunek nie wynika z ustawy, tylko został wymyślony przez kupującego. Przykłady zapisów, które warto czytać uważnie:

• „pod warunkiem uzyskania przez kupującego finansowania” – w praktyce daje kupującemu prawo wycofania się bez konsekwencji, podczas gdy Ty jesteś związany,
• „pod warunkiem pozytywnego wyniku oględzin technicznych” – bez zdefiniowania, co znaczy „pozytywny”,
• „pod warunkiem uzyskania zaświadczeń” bez terminu końcowego – transakcja może wisieć miesiącami.

Sam mechanizm nie jest niczym złym – zły bywa brak terminu i brak symetrii. Jeśli podpisujesz umowę warunkową, zadbaj o dwie rzeczy: datę, po której umowa wygasa, i zadatek, który przepada, gdy kupujący się wycofa bez podstawy.

Zadatek a zaliczka – różnica, która kosztuje

To rozróżnienie bywa myląco opisywane w umowach, a skutki są zupełnie inne. Zadatek dany przy zawarciu umowy działa tak, że w razie niewykonania umowy przez jedną stronę druga może odstąpić i zadatek zachować, a jeśli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego). Zaliczka natomiast podlega po prostu zwrotowi.

Jeśli zależy Ci na tym, żeby kupujący nie zniknął, w umowie ma być napisane „zadatek”, a nie „zaliczka”.

Czego uczciwy kupujący nie zrobi

• Nie zaproponuje umowy warunkowej tam, gdzie żadne prawo pierwokupu nie występuje.
• Nie zostawi warunku bez terminu końcowego.
• Nie obniży ceny między umową warunkową a aktem przenoszącym własność.
• Nie będzie namawiał na podpisanie czegokolwiek poza kancelarią notarialną.
• Nie rozłoży płatności na raty po przeniesieniu własności.

U nas wygląda to prosto: cena z oferty jest ceną z aktu, a pieniądze wychodzą w dniu podpisania. Umowę warunkową stosujemy tylko wtedy, gdy wymaga jej prawo – na przykład przy udziale w spadku albo nieruchomości objętej pierwokupem gminy.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Treść konkretnej umowy warto omówić z notariuszem, który ma obowiązek wyjaśnić skutki każdego zapisu przed podpisaniem.