Umowa musi być na piśmie
Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ustalenie „na słowo” albo SMS-em nie rodzi obowiązku zapłaty prowizji.
W umowie musi być wskazany pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego polisy ubezpieczenia OC. Warto poprosić o kopię polisy – to podstawowy sprawdzian rzetelności biura.
Wyłączność – najważniejszy zapis w całej umowie
Umowa z klauzulą wyłączności oznacza, że przez czas jej trwania tylko to jedno biuro może sprzedawać Twoje mieszkanie. Sama w sobie nie jest zła – biuro, które ma pewność prowizji, zwykle inwestuje więcej w zdjęcia i promocję.
Problem zaczyna się przy zapisie, zgodnie z którym prowizja należy się także wtedy, gdy kupca znajdziesz sam. Taki zapis jest spotykany i zgodny z prawem, jeśli został wyraźnie uzgodniony. Jeśli nie chcesz go przyjąć, trzeba go wykreślić przed podpisaniem – potem jest za późno.
| Zapis w umowie | Co oznacza w praktyce |
|---|---|
| Wyłączność bez zastrzeżeń | Prowizja należy się przy każdej sprzedaży w okresie umowy, także Twojemu znajomemu |
| Wyłączność z wyłączeniem znanych klientów | Wskazujesz na piśmie osoby, którym już pokazywałeś mieszkanie – za nie prowizji nie ma |
| Umowa otwarta | Prowizja tylko wtedy, gdy kupca znajdzie to biuro; możesz współpracować z kilkoma |
Prowizja – od czego i kiedy
Wysokość prowizji jest dowolna – ustawa jej nie reguluje. W praktyce to 2–3% ceny plus VAT. Przy mieszkaniu za 500 000 zł mówimy o 12 300–18 450 zł brutto.
Sprawdź trzy rzeczy:
- Czy stawka jest brutto czy netto. Różnica to 23%.
- Od jakiej kwoty liczona. Powinna być od ceny z aktu notarialnego, a nie od ceny ofertowej.
- Kiedy staje się wymagalna. Bezpieczny zapis to „w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej”. Zapis „w dniu zawarcia umowy przedwstępnej” oznacza, że zapłacisz, nawet jeśli kupujący nie dostanie kredytu i do sprzedaży nie dojdzie.
Czas trwania i wypowiedzenie
Typowy okres to 3–12 miesięcy. Umowa na czas nieoznaczony bez możliwości wypowiedzenia jest dla Ciebie niekorzystna – szukaj zapisu o wypowiedzeniu z terminem 14 lub 30 dni.
Uwaga na automatyczne przedłużenie: zapis „umowa ulega przedłużeniu o kolejne 6 miesięcy, o ile żadna ze stron nie wypowie jej na 30 dni przed upływem terminu” działa, jeśli o nim zapomnisz. Wpisz sobie tę datę do kalendarza w dniu podpisania.
Jeśli podpisujesz w domu – masz 14 dni na odstąpienie
Umowa zawarta poza lokalem przedsiębiorstwa, czyli u Ciebie w mieszkaniu albo w kawiarni, to umowa zawarta poza lokalem w rozumieniu ustawy o prawach konsumenta. Masz wtedy 14 dni na odstąpienie bez podania przyczyny (art. 27 ustawy o prawach konsumenta), a pośrednik ma obowiązek poinformować Cię o tym prawie i wręczyć wzór formularza.
Jeżeli pośrednik zaczął świadczyć usługi przed upływem tych 14 dni na Twoje wyraźne żądanie, może żądać zapłaty za część faktycznie wykonaną. Dlatego nie podpisuj zgody na natychmiastowe rozpoczęcie, jeśli nie jesteś pewien decyzji.
Czerwone flagi
- Brak numeru polisy OC pośrednika w umowie.
- Prowizja wymagalna przy umowie przedwstępnej, a nie przy akcie.
- Wyłączność bez daty końcowej albo z automatycznym przedłużeniem na rok.
- Kara umowna za sprzedaż we własnym zakresie wyższa niż prowizja.
- Nacisk, żeby podpisać „od razu, bo jutro mam klienta”.
- Odmowa wydania kopii umowy przed podpisaniem, żebyś mógł ją spokojnie przeczytać.
Czy pośrednik jest potrzebny
Przy mieszkaniu w dobrym stanie, w dobrej lokalizacji i bez komplikacji prawnych wielu właścicieli sprzedaje samodzielnie. Pośrednik zarabia na siebie wtedy, gdy nie masz czasu na pokazywanie mieszkania, sprawa jest prawnie zawiła albo mieszkanie jest nietypowe i trzeba do niego dotrzeć do węższej grupy kupujących.
Niezależnie od decyzji, punktem wyjścia jest ta sama liczba: ile mieszkanie jest realnie warte według aktów notarialnych. Bez niej nie ocenisz ani ceny ofertowej proponowanej przez biuro, ani żadnej innej oferty.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Przed podpisaniem konkretnej umowy warto skonsultować jej treść z radcą prawnym.
Kto to pisze
Kupujemy mieszkania we Wrocławiu za gotówkę – Anna Szczepaniak i Paweł Szczepaniak sp. z o.o., KRS 0001237395. Piszemy o cenach z aktów notarialnych, bo na nich opieramy własne decyzje. Mamy w tym interes i mówimy to wprost – dlatego pokazujemy, skąd są liczby i jak je policzyliśmy.