Mieszkanie zajęte przez komornika. Czy można je sprzedać przed licytacją?

Czy wolno sprzedać mieszkanie, które zajął komornik?

Tak. Zajęcie nieruchomości nie zabrania jej sprzedaży. Kodeks postępowania cywilnego mówi jednak wprost, że rozporządzenie nieruchomością po zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie (art. 930 § 1 k.p.c.). Egzekucja toczy się więc dalej, a kupujący przejmuje mieszkanie razem z problemem.

Dlatego nikt rozsądny nie kupi takiego mieszkania „po prostu”. Sprzedaż przeprowadza się tak, żeby dług został spłacony z ceny – w dniu podpisania aktu, na rachunek wierzyciela albo komornika. Wtedy egzekucja się kończy, a wpisy znikają z księgi wieczystej.

Ile kosztuje czekanie na licytację

Licytacja komornicza to zwykle najdroższy sposób spłaty długu. Cena wywołania na pierwszej licytacji to trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965 k.p.c.), a na drugiej – dwie trzecie (art. 983 k.p.c.). Jeśli chętnych jest niewielu, mieszkanie idzie za kwotę bliską ceny wywołania.

Przykład zakłada, że biegły oszacuje mieszkanie na jego wartość rynkową. Oszacowanie bywa niższe – wtedy różnica rośnie.

Z ceny uzyskanej na licytacji najpierw pokrywane są koszty egzekucji i długi, a Tobie trafia dopiero to, co zostanie. Im niższa cena, tym mniej zostaje. Do tego odsetki od długu rosną przez cały czas trwania postępowania.

Jak sprzedać mieszkanie z komornikiem – krok po kroku

1. Ustal, ile dokładnie wynosi dług. Poproś komornika o zaświadczenie o wysokości zadłużenia na konkretny dzień – z odsetkami i kosztami egzekucji. Jeśli postępowań jest kilka (kilku wierzycieli albo kilku komorników), potrzebujesz takiej informacji o każdym z nich.
2. Sprawdź księgę wieczystą. W dziale III zobaczysz wpis o egzekucji, w dziale IV – hipoteki, np. bankową albo przymusową. Każdy z tych wpisów trzeba będzie wykreślić, a do tego potrzebna jest zgoda albo wniosek wierzyciela.
3. Uzgodnij z kupującym rozliczenie długu z ceny. W akcie notarialnym zapisuje się, jaką część ceny kupujący wpłaca bezpośrednio na rachunek komornika lub wierzyciela, a jaką – sprzedającemu.
4. Po spłacie wierzyciel składa wniosek o umorzenie egzekucji (art. 825 pkt 1 k.p.c.), a hipoteki wykreśla się na podstawie jego zgody. Kupujący dostaje mieszkanie bez obciążeń, a Ty – resztę ceny.

Najwięcej czasu zajmuje zwykle zebranie zaświadczeń od komornika i wierzycieli. Warto zacząć jak najwcześniej – im bliżej terminu licytacji, tym trudniej zdążyć.

Kto kupi mieszkanie z komornikiem?

Kupujący na kredyt ma w takiej sytuacji pod górkę. Część banków sfinansuje taki zakup, ale rozliczenie długu z ceny i wypłata części kredytu na rachunek komornika wydłużają procedurę. Dlatego mieszkania z egzekucją najczęściej kupują osoby płacące gotówką – inwestorzy i firmy skupujące mieszkania.

My też kupujemy takie mieszkania, więc mamy w tym interes. Tym bardziej zachęcamy, żeby każdą ofertę – także naszą – porównać z cenami z aktów notarialnych dla Twojej ulicy.

Najczęstsze pytania

Czy komornik musi się zgodzić na sprzedaż?

Nie – sprzedaż zajętego mieszkania jest ważna bez jego zgody. Ale bez spłaty długu egzekucja toczy się dalej i kupujący może stracić mieszkanie na licytacji. Dlatego w praktyce transakcję uzgadnia się z komornikiem i wierzycielem.

Czy sama umowa sprzedaży zatrzyma licytację?

Nie. Licytację zatrzymuje dopiero spłata długu i umorzenie postępowania na wniosek wierzyciela.

Co, jeśli dług jest wyższy niż wartość mieszkania?

Wtedy sprzedaż wymaga porozumienia z wierzycielami – muszą zgodzić się na spłatę części długu i wykreślenie wpisów. To trudniejsze, ale bywa możliwe, bo na licytacji wierzyciel często odzyskałby jeszcze mniej.

Ile trwa taka sprzedaż?

Sam akt notarialny można podpisać w kilka dni. Całość zależy głównie od tego, jak szybko komornik i wierzyciele wydadzą zaświadczenia i zgody – dlatego lepiej zacząć przed wyznaczeniem terminu licytacji niż tuż przed nim.

Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej. Szczegóły Twojej sprawy – zwłaszcza wysokość kosztów egzekucji – sprawdź u komornika prowadzącego postępowanie i u notariusza.