Mieszkanie po spadku – jak je sprzedać i jakie dokumenty są potrzebne

Najpierw papier, potem sprzedaż

Notariusz nie sprzeda mieszkania, dopóki nie zobaczy dokumentu potwierdzającego, że jesteś spadkobiercą. Są na to dwie drogi i wybór między nimi decyduje o tym, czy czekasz tydzień, czy kilka miesięcy.

Akt poświadczenia dziedziczenia – u notariusza

Szybsza droga. Notariusz sporządza akt poświadczenia dziedziczenia, który ma taką samą moc jak postanowienie sądu (art. 95j Prawa o notariacie). Warunek: wszyscy spadkobiercy muszą stawić się razem i być zgodni co do tego, komu ile się należy.

Trwa to zwykle jedną wizytę. Koszt to kilkaset złotych.

Stwierdzenie nabycia spadku – w sądzie

Droga konieczna, gdy spadkobiercy się nie zgadzają, ktoś nie może się stawić, jest testament budzący wątpliwości albo spadkobierca jest nieznany. Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego dla ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego. Opłata od wniosku to 100 zł.

Na termin czeka się zwykle kilka miesięcy – w zależności od sądu.

Zaświadczenie z urzędu skarbowego

To dokument, o którym najczęściej zapomina się do ostatniej chwili, a potrafi zatrzymać sprzedaż. Notariusz nie sporządzi aktu bez zaświadczenia naczelnika urzędu skarbowego, że podatek od spadku został zapłacony, że jest umorzony albo że nabycie jest zwolnione (art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn).

Na wydanie zaświadczenia urząd ma do miesiąca. Warto złożyć wniosek od razu po uzyskaniu aktu poświadczenia albo postanowienia sądu, żeby nie czekać potem z gotowym kupującym.

Podatek od spadku – kto płaci, a kto nie

Najbliższa rodzina – małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha – może być całkowicie zwolniona z podatku. Warunkiem jest zgłoszenie nabycia na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia sądu albo od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia (art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn).

Termin sześciu miesięcy jest nieprzywracalny. Jego przekroczenie oznacza podatek na zasadach ogólnych dla I grupy podatkowej – nawet jeśli dziedziczy syn po matce.

Drugi podatek: sprzedaż przed upływem pięciu lat

Jeśli sprzedasz odziedziczone mieszkanie szybko, może pojawić się podatek dochodowy – 19% od dochodu. Jest jednak zasada, która przy spadku działa na Twoją korzyść: pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym spadkodawca nabył mieszkanie, a nie od chwili, gdy je odziedziczyłeś (art. 10 ust. 5 ustawy o PIT).

W praktyce oznacza to, że mieszkanie, które rodzice kupili dwadzieścia lat temu, możesz sprzedać bez podatku dochodowego od razu po nabyciu spadku. Problem dotyczy tylko sytuacji, w której spadkodawca sam nabył je niedawno.

Kilku spadkobierców – co wtedy

Do chwili działu spadku mieszkanie należy do wszystkich spadkobierców wspólnie. Sprzedaż całego mieszkania wymaga zgody i podpisu każdego z nich u notariusza.

Gdy porozumienie jest możliwe, sprawa jest prosta: wszyscy przychodzą do kancelarii, podpisują jeden akt, a cena dzieli się między nich według udziałów. Gdy porozumienia nie ma, są dwa wyjścia:

• Dział spadku – umowny u notariusza, jeśli wszyscy się zgadzają, albo sądowy, jeśli nie.
• Sprzedaż własnego udziału – każdy spadkobierca może sprzedać swój udział bez zgody pozostałych (art. 1051 Kodeksu cywilnego). Pozostałym przysługuje wtedy prawo pierwokupu, a cena za sam udział jest zwykle wyraźnie niższa niż odpowiadająca mu część wartości całego mieszkania.

Mieszkanie z rzeczami po zmarłym

Opróżnianie mieszkania bywa najtrudniejszą częścią – nie z powodu kosztu, tylko dlatego, że trzeba przejrzeć cudze życie. Przy sprzedaży na wolnym rynku zwykle nie ma wyjścia: kupujący chce zobaczyć puste, posprzątane mieszkanie.

Kupujący za gotówkę zwykle przyjmują mieszkanie w obecnym stanie, razem z meblami i rzeczami. My tak robimy – nie trzeba niczego wywozić ani sprzątać.

Kolejność, w jakiej warto to robić

1. Akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza albo wniosek do sądu.
2. Formularz SD-Z2 w urzędzie skarbowym – w ciągu 6 miesięcy.
3. Wniosek o zaświadczenie z urzędu skarbowego (do miesiąca oczekiwania).
4. Sprawdzenie wartości mieszkania – żeby wiedzieć, o jakich kwotach rozmawiacie w rodzinie.
5. Dopiero potem szukanie kupującego.

Punkt czwarty warto zrobić wcześniej, niż się wydaje. Rozmowy o podziale idą łatwiej, gdy wszyscy patrzą na tę samą liczbę – opartą na aktach notarialnych z tej samej okolicy, a nie na cenach z ogłoszeń.

Ten artykuł opisuje typowy przebieg sprawy i nie zastępuje porady prawnej. Przy testamencie, zapisie windykacyjnym, długach spadkowych albo spadkobiercy za granicą warto skonsultować się z notariuszem lub radcą prawnym.