Jak szybko sprzedać mieszkanie we Wrocławiu – 7 rzeczy, które naprawdę skracają czas

1. Ustaw cenę na podstawie aktów, nie ogłoszeń

To jest ta jedna rzecz, która decyduje o wszystkim innym. Ogłoszenia na portalach pokazują, ile sprzedający chcą dostać. Wiele z nich wisi miesiącami i schodzi z ceny, a portal dalej wyświetla pierwszą kwotę.

Jeśli ustawisz cenę na poziomie średniej z ogłoszeń w okolicy, startujesz od kwoty zawyżonej o kilkanaście procent względem rzeczywistych transakcji. Efekt jest zawsze taki sam: przez pierwsze tygodnie brak telefonów, potem obniżka, potem druga – i mieszkanie ląduje niżej, niż gdyby od razu było wycenione realnie.

Ceny z aktów notarialnych dla Twojego adresu możesz sprawdzić na tej stronie za darmo.

2. Zbierz dokumenty, zanim wystawisz ogłoszenie

Kupujący z gotówką potrafi chcieć podpisać akt w dwa tygodnie. Jeśli wtedy okaże się, że czekasz na zaświadczenie, tracisz go. Lista minimum:

• Podstawa nabycia – akt notarialny zakupu, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.
• Numer księgi wieczystej – treść sprawdzisz sam w wyszukiwarce Ministerstwa Sprawiedliwości.
• Zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty o braku zaległości w opłatach.
• Zaświadczenie o braku zameldowanych osób z urzędu miasta.
• Zaświadczenie z urzędu skarbowego – jeśli mieszkanie pochodzi ze spadku lub darowizny.
• Zaświadczenie, czy lokal leży na obszarze rewitalizacji – we Wrocławiu notariusze zwykle o nie proszą.

Na niektóre zaświadczenia urząd ma do miesiąca. Złożenie wniosków na starcie kosztuje jeden wieczór, a potrafi zaoszczędzić kilka tygodni.

3. Zrób zdjęcia w dzień i przy zasłonach odsłoniętych

Pierwsze wrażenie powstaje na miniaturce w wynikach wyszukiwania. Trzy rzeczy zmieniają najwięcej i nic nie kosztują: sprzątnięty blat, odsunięte zasłony i zdjęcia robione w południe, a nie wieczorem przy żółtym świetle. Zdjęcie kuchni i łazienki obowiązkowo – ich brak od razu budzi podejrzenie, że jest tam coś do ukrycia.

4. Nie remontuj przed sprzedażą, jeśli nie musisz

Pełny remont przed sprzedażą rzadko się zwraca. Kupujący i tak zrobi po swojemu, a Ty wykładasz pieniądze i kilka miesięcy. Zwracają się drobne rzeczy: naprawiona klamka, pomalowana ściana po przecieku, wymieniona spłuczka, umyte okna.

Jeśli mieszkanie wymaga remontu generalnego, uczciwiej jest wystawić je jako „do remontu” w niższej cenie niż udawać, że jest inaczej. Kupujący z kredytem i tak odpadną – bank wyśle rzeczoznawcę.

5. Policz, ile kosztuje Cię każdy miesiąc czekania

To rachunek, którego prawie nikt nie robi, a zmienia całą decyzję. Zsumuj: czynsz, media, ewentualną ratę kredytu i podatek od nieruchomości. Przy typowym wrocławskim mieszkaniu wychodzi 800–1500 zł miesięcznie.

Pół roku czekania to więc 5–9 tysięcy złotych. Jeśli różnica między ofertą „od ręki” a ceną rynkową jest mniejsza niż ta kwota, szybka sprzedaż wychodzi na to samo albo lepiej.

6. Sprawdź, czy Twoje mieszkanie nadaje się na rynek otwarty

Część mieszkań sprzedaje się na wolnym rynku bardzo trudno, niezależnie od ceny:

• z lokatorem lub najemcą w środku,
• z wpisem komornika w księdze wieczystej,
• w udziale, bez zgody pozostałych współwłaścicieli,
• po spadku, gdy nie wszyscy spadkobiercy są zgodni,
• w bardzo złym stanie technicznym, gdzie bank nie da kredytu.

Przy takich mieszkaniach szukanie „zwykłego” kupującego to zwykle stracone miesiące. To są sytuacje, w których skup ma sens – nie dlatego, że płaci więcej, tylko dlatego, że w ogóle kupuje.

7. Ustal jeden termin i się go trzymaj

Najdłużej sprzedają się mieszkania, przy których sprzedający nie podjął decyzji. Wystawione „na próbę”, z ceną „zobaczymy, może ktoś da”, bez ustalonego terminu wyprowadzki. Kupujący to wyczuwają i odpadają.

Zanim wystawisz, odpowiedz sobie na trzy pytania: do kiedy chcesz mieć to za sobą, jaka jest najniższa cena, którą przyjmiesz, i kiedy możesz się wyprowadzić. Mając te trzy liczby, rozmowy idą kilka razy szybciej.

Ile to realnie trwa we Wrocławiu

Czasy orientacyjne, liczone od wystawienia do podpisania aktu. Przy kupującym z kredytem do każdego wariantu doliczyć 4–8 tygodni na procedurę bankową.

Jeśli zależy Ci na czasie, zacznij od sprawdzenia realnej ceny swojego mieszkania. Dopiero z tą liczbą da się sensownie porównać, co Ci się bardziej opłaca.