Krok 1: znajdź cenę za metr z aktów, nie z ogłoszeń
To jest fundament i jednocześnie miejsce, w którym najłatwiej się pomylić. Cena z portalu ogłoszeniowego mówi, ile sprzedający chce dostać. Cena z aktu notarialnego mówi, ile kupujący rzeczywiście zapłacił. Różnica potrafi sięgać kilkunastu procent.
Dane o cenach transakcyjnych pochodzą z rejestru cen nieruchomości prowadzonego przez starostwa i są publicznie dostępne przez geoportal. Na tej stronie mamy je policzone dla całego Wrocławia – dla Twojej ulicy i typu budynku.
Krok 2: porównuj tylko podobne do podobnego
Największy błąd amatorskich wycen to uśrednianie po dzielnicy. Przy tej samej ulicy kamienica, blok z wielkiej płyty i nowe osiedle to trzy zupełnie różne rynki. Zawężaj porównanie po kolei:
- Ta sama ulica, a gdy transakcji jest mało – sąsiednie ulice.
- Ta sama epoka budynku: przedwojenna kamienica, blok z lat 60.–90., budynek po 2000, nowe osiedle.
- Zbliżony metraż: ±20%. Cena za metr spada, im mieszkanie większe.
- Ostatnie 24 miesiące. Starsze transakcje opisują inny rynek.
Jeśli po takim zawężeniu zostaje mniej niż kilkanaście transakcji, wynik jest już bardzo niepewny. Lepiej wtedy poszerzyć obszar niż udawać precyzję.
Krok 3: nanieś poprawki
Mediana z porównań opisuje mieszkanie „typowe”. Twoje typowe nie jest. Najważniejsze poprawki:
| Cecha | Wpływ na cenę |
|---|---|
| Stan: do remontu zamiast dobrego | −15 do −30% |
| Stan: po remoncie zamiast dobrego | +10 do +20% |
| Ostatnie piętro | −5 do −15% |
| Parter | −5 do −10% |
| Brak balkonu i tarasu | kilka–kilkanaście tys. zł |
| Brak windy powyżej 3. piętra | −5 do −10% |
Widełki orientacyjne, oparte na tym, jak zachowują się ceny w naszej bazie transakcji z Wrocławia. W konkretnym budynku mogą wyglądać inaczej.
Przykład liczbowy
Mieszkanie 54 m², blok z 1975 roku, 8. piętro z 10, winda jest, balkon jest, stan do remontu.
| Krok | Wartość |
|---|---|
| Mediana za m² dla tej okolicy i epoki | 10 620 zł/m² |
| Poprawka na stan „do remontu” (−20%) | 8 500 zł/m² |
| Balkon i winda są – bez poprawki | 0 zł |
| Piętro środkowe – bez poprawki | 0 zł |
| Wynik: 54 m² × 8 500 zł | ≈ 459 000 zł |
Gdyby to samo mieszkanie było na parterze albo na ostatnim piętrze, albo nie miało balkonu – trzeba by jeszcze odjąć według tabeli wyżej.
Wynik traktuj jako środek przedziału, a nie jedną liczbę. Rozsądne widełki to około ±10%, czyli tutaj mniej więcej 413–505 tys. zł.
Pięć najczęstszych błędów
- Liczenie z ogłoszeń. Zawyża wynik o kilkanaście procent i prowadzi do miesięcy bez telefonu.
- Uśrednianie po dzielnicy. Miesza kamienice z płytą i nowym budownictwem.
- Doliczanie kosztu remontu do ceny. To, że włożyłeś 60 tys. w kuchnię, nie znaczy, że kupujący zapłaci 60 tys. więcej.
- Pomijanie piętra i windy. Przy bloku bez windy różnica między drugim a piątym piętrem jest realna.
- Podawanie jednej kwoty zamiast widełek. Żadna metoda porównawcza nie daje dokładności do tysiąca złotych.
Czego ta metoda nie policzy
Układ pomieszczeń, widok z okna, hałas z ulicy, stan klatki schodowej, sąsiedzi, ekspozycja okien, świeżość elewacji. To są rzeczy, które widać dopiero na miejscu, i potrafią przesunąć cenę o kilka procent w obie strony.
Dlatego każda wycena „z danych” – także nasza – kończy się przedziałem. Jedną kwotę da się podać dopiero po obejrzeniu mieszkania.
Wynik takiej wyceny ma charakter orientacyjny i nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy.
Kto to pisze
Kupujemy mieszkania we Wrocławiu za gotówkę – Anna Szczepaniak i Paweł Szczepaniak sp. z o.o., KRS 0001237395. Piszemy o cenach z aktów notarialnych, bo na nich opieramy własne decyzje. Mamy w tym interes i mówimy to wprost – dlatego pokazujemy, skąd są liczby i jak je policzyliśmy.